不動産投資用語集 Real Estate Investment Glossary
ア行
- REO（アールイーオー）
- ＝Real Estate Own、モーゲージ（不動産担保ローン）の担保権執行による競売に失敗し、銀行等のレンダーがやむなく自社で保有している物件のことです。このような物件は、市場価格より安く買える可能性が高いというメリットがありますが、「As Is」の物件の現状引き渡しが条件で、通常の売買時のように建物の修繕等の交渉が売主と行えないのが、デメリットです。
- アプレイザル
- 不動産鑑定評価のことで、州のライセンス保有したアプレイザー（不動産鑑定士）が発行します。鑑定評価額は、その物件が最も適切に使用された場合の最も高い市場価格になります。銀行からローン調達を行う場合、銀行がアプレイザル取得を要求することが通常です。
- エスクロー
- 売主と買主から中立な第三者の立場で不動産取引を公正に行います。日本で不動産の決済を行う場合、物件所在地で買主と売主が一堂に会して決済を行うことが多いですが、アメリカではエスクローの存在により、決済日に関係者が一堂に集まることなく遠隔取引が可能になっています。エスクローは多くの場合、売主が指定します。
- NOI（エヌオーアイ）
- Net Operating Incomeの略で、不動産の賃貸収入から物件運営に要した営業費用（修繕費、不動産税、保険料、PM報酬、水道光熱費等）を差し引いた利益を指します。現金支出が伴わない減価償却費や支払金利、資本的支出額は控除しません。
- MLS（エムエルエス）
- Multiple Listing Serviceの略で、アクセスできるのはライセンスを持ったブローカーなどに限られますが、物件の状態、登記状況、所有者名、過去の価格データなど不動産に関するあらゆる情報を得ることが出来ます。MLSの売り物件の網羅性は非常に高く、それはブローカーが得た売り物件情報は24時間以内にMLSに登録しなければならない、多くの州で売り物件の登録をしないことが違法になっている、という事実からもうかがうことが出来ます。
- LOI（エルオーアイ）
- Letter Of Intent、趣意申込書。売主との交渉は、LOI提出からすべてが始まります。買主の信用情報、希望買付価格、預託金、現金支払いのタイミング、デューデリジェンス期間、ローン使用の有無、等の条件について、買主の希望条件をLOIに記入し、売主に提出します。売主は受取ったLOIに対し、①拒否、②受諾、③カウンターオファー、という3つの選択肢があります。数度の双方によるカウンターオファーのやり取りによってLOIの合意に至った場合、次は売買契約書締結のプロセスに進みます。
- オファー
- 希望買付条件を記入したLOI（趣意申込書）を売主に提出することで、不動産購入の意思表示を行います。人気物件だと数十件のオファーが殺到することもあり、そのような場合、価格が高く、コンティンジェンシー期間が短く、現金買付（ローンを使わない）のオファーが有利となります。
カ行
- C.A.R. Form（カーフォーム）
- カリフォルニア不動産協会（California Association of Realtors）制定の、不動産売買における定形フォーマットでC.A.R. Form（カーフォーム）と呼ばれます。不動産取引における様々なケースが想定された不動産売買契約書定形フォームであるため、売主と買主間での契約書作成をスムーズに進めやすい、というメリットがあります。カリフォルニア州などの西海岸では、C.A.R. Formのような定形フォームを使用して不動産売買契約書を作成することが多いですが、ニューヨークのようなアメリカ東海岸では、弁護士作成の不動産売買契約書を用いることが多いです。
- カウンターオファー
- オファーの内容のいずれかの条件について売主が承諾しない場合、売主が承諾できる条件を記載した書類提出をカウンターオファーと言います。多くの場合は購入価格に関するものです。カウンターオファーへの対応は3つ、①拒否する、②更なるカウンターオファーの提出、③承諾、になります。
- キャップレート
- Capitalization Rateの略で、NOIを物件価格で除した数字です。日本では「ネット利回り」と呼ばれることがあります。
- クロージング
- 売買代金決済により物件の引き渡しが行われ、不動産取引が完了することを指します。
- グラントディード
- 譲与証書。不動産の売却や譲渡の際に、譲渡人がサインをし、そのサインが本人のもので間違いないと公証人が認証した後、譲受人が本証書を受け取ります。譲与証書により売主は買主に対し、①当該物件は他の第三者への二重譲渡はされていないこと、②売主が買主に対してディスクローズした情報に含まれない抵当権や法的な制限が一切存在しないこと、を保証します。
- 建築許可証（ケンチクキョカショウ）
- 日本の「建築許可証」に相当し、地方自治体（市など）が発行します。物件の新築や増築時を行う前に必ず取得しなければならならず、建築許可証なしで行った増築等は違法建築物となります。また、建築許可証は取得したもののその手数料が未払いである場合は後日市から請求されるので、デューデリジェンスにおいてはそのような点もチェックします。
- 権利放棄証明書（ケンリホウキショウメイショ）
- 不動産に関する権利を放棄するための書類で、①夫婦が不動産を購入する際に夫婦どちらかの単独所有とし、離婚時の財産トラブルを事前に避ける目的や、②売買の実態を伴わない不動産の名義変更、等の場合に使用されます。
サ行
- サプリメンタル不動産税（サプリメンタルフドウサンゼイ）
- 毎年支払義務が発生する通常の不動産税とは異なり、サプリメンタル不動産税は、建物の新築や売買による所有者変更で物件価値に変化あった場合、その物件価値の変動分に対して一度だけ課税される税金です。売買で物件の評価額が上がればサプリメンタル不動産税が課税され、逆に評価額が下がれば税金が還付されます。
- 資金証明書（シキンショウメイショ）
- 銀行等の金融機関が発行する本人の資金証明書。買主がクロージングを行うための十分な資金を持っていることの証明になるので、売主は資金証明書を入手するまでは売渡証を発行しないことが通常です。非公開案件売買の場合、資金証明書の開示があるまで物件情報開示を拒む売主やブローカーも存在します。
- セラーファイナンス
- 売買代金の一部を売主が買主に対して融資を行うことです。買主が金融機関からのローンが取得できない場合や、マーケットが買い手市場の場合などに見られます。金利は金融機関借入よりも高いことが通常です。
タ行
- タイトルオフィサー
- 対象不動産における、未払い税金等の抵当権、地役権、所有権、地域特有の制限条項や税率などの項目の調査を売買に先だって行い、その結果を記載したタイトルレポートを発行します。タイトルレポートの内容を保証するのがタイトル保険です。
- タイトル保険（タイトルホケン）
- 不動産取得時において、タイトル保険会社に依頼し、タイトル保険会社が物件の所有権や抵当権、地役権等を含む権利関係を示すタイトル保険レポート（Preliminary Title Report）を作成します。そのタイトル保険レポートに記載がない、抵当権等の権利の存在により取得者が損害を被った際、その損害額（一般的に物件価格が上限）をタイトル保険会社が保険金により支払う制度です。
- 建物使用許可証（タテモノシヨウキョカショウ）
- 地方政府が発行する証明書で、当該不動産が建築基準法等の法令を順守しており、人が居住するために問題ない、というお墨付き（許可証）であり、日本の検査済証がそれに相当します。単身世帯住居等では必要ありませんが、複数人が使用するオフィス、工場、集合住宅等で必要となります。日本と同様、改築、増築等の完了時には取り直さなければなりません。
- ディードオブトラスト
- 信託証書。不動産購入資金の一部として銀行借入を利用する際、物件への抵当権設定のため、信託証書にサインをして銀行に引き渡します。日本の、銀行の「抵当権設定証書」に近いものです。日本の担保物件競売においては裁判所の手続き等が必要になり担保権実行に時間がかかります。一方、アメリカの信託証書制度では、銀行は裁判手続を経ることなく簡便な手続きで物件売却を行えるため、不良債権がらみの抵当不動産をスムーズに売却することが可能です。信託証書の制度があるのは、アラスカ州、アリゾナ州、カリフォルニア州、コロンビア州、ジョージア州、ミシシッピ州、ミズーリ州、ネバダ州、ノースカロライナ州、バージニア州の10州になります。
- デューデリジェンス
- 購入予定物件の事前調査により、購入によるリスクを軽減するために行います。内容としては、土地建物の瑕疵やメンテナンス状況等の物理的側面、修繕費用等の経済的側面、遵法性等の法的側面が含まれます。
英数字・その他
- Appraisal
- → アプレイザル
- Building Permit
- → 米国版の建築許可証
- Cap Rate
- → キャップレート
- C.A.R. Form（カーフォーム）
- → カーフォーム
- Certificate of Occupancy
- → 建物使用許可証
日本の検査済証に相当します。 - Closing
- → クロージング
- Counter Offer
- → カウンターオファー
- Deed of Trust
- → ディードオブトラスト
- Due Diligence
- → デューデリジェンス
- Escrow
- → エスクロー
- Foreclosure
- → フォークロージャー
- Grant Deed
- → グラントディード
- Lender
- → レンダー
- LOI（エルオーアイ）
- → エルオーアイ
- Master Lease
- → マスターリース
- MLS（エムエルエス）
- → エムエルエス
- NOI（エヌオーアイ）
- → エヌオーアイ
- Nothing Down
- → ナッシングダウン
- Offer
- → オファー
- Proof of Fund
- → 資金証明書
- PSA（ピーエスエー）
- ＝Purchase and Sales Agreement、売買契約書。
- Quitclaim Deed
- → 権利放棄証明書
- Real Estate Tax
- → 不動産税
- Realtor
- → リアルター
- REO（アールイーオー）
- → アールイーオー
- Seller Finance
- → セラーファイナンス
- Supplemental Real Estate Tax
- → サプリメンタル不動産税
- Termite
- シロアリ。シロアリは木造物件に対して深刻な被害を及ぼすことがあるので、木造物件の購入時にはシロアリ被害状況の調査を行います。
- Title Insurance
- → タイトル保険
- Title Officer
- → タイトルオフィサー
